Op 15 april 2021 is de ‘Beleidsregel investeren met publieke middelen in private activiteiten’ gepubliceerd. Deze beleidsregel treedt in werking per 1 januari 2021. De impact van deze beleidsregel is fors voor onderwijsinstellingen in het wetenschappelijk en hoger onderwijs en  het middelbaar beroepsonderwijs. De beleidsregel geeft nieuwe eisen ten aanzien van de wijze van verantwoorden in het bestuursverslag. Voor verslagjaar 2021 mag overigens nog gerapporteerd worden op basis van de vereisten zoals weergegeven in Thema 2 van de Notitie Helderheid BVE en de Notitie Helderheid HO. Ook op het gebied van de toerekening van resultaten aan publiek of privaat vermogen wijzigt er veel.

De belangrijkste veranderingen zijn:

1. Verantwoording van positieve en negatieve  resultaten  publiek-private  activiteiten  verloopt  via  publiek vermogen. De bestemming van zowel negatieve als positieve resultaten verlopen per  2021 via publiek eigen vermogen;
2. Geen opbouw  meer  van  privaat  vermogen  met  publiek-private    Voorheen  zijn nadat het geïnvesteerde publieke vermogen was terugverdiend, nieuwe resultaten toegevoegd aan het privaat vermogen. Maar dit is dus niet langer toegestaan;
3. Geen veranderingen  voor  bestaande  positieve  en  negatieve  private  eigen vermogens. Dus geen toepassing van ‘foutherstel’ vanwege de beleidsregel op de resultaatbestemming in de jaren vóór boekjaar 2021;
4. Negatieve resultaten uit publiek-private activiteiten zijn aanleiding voor nader onderzoek door de Inspectie van het Onderwijs – veelal in eerste instantie gericht op de kostendekkendheid van tarieven.

Naast  het  feit  dat  deze  uitgangspunten  ingaande  2021  een forse  impact kunnen hebben  op  de resultaatbestemming, is  de  kernvraag:  hoe  bepaal  je  dan  het  resultaat?  De beleidsregel vereist – met het oog op het Europees Verdrag ten aanzien van concurrentie – dat de investering niet leiden tot oneerlijke concurrentie. Daarom is  in  de  beleidsregel  opgenomen  op  welke  wijze  de  kostprijsbepaling  tot  stand  moet  komen.  Deze bepaling sluit aan bij de bepalingen in het EU verdrag dat toeziet op oneerlijke concurrentie: de integrale kostprijssystematiek. Deze integrale kostprijssystematiek kent een complex karakter omdat een risico opslag moet worden bepaald met als uitgangspunt: de vergoeding voor het publieke vermogen ter compensatie van de risico’s die een private onderneming loopt.

Wij adviseren u het volgende:

• Inventariseer uw activiteiten en beoordeel per activiteit of sprake is van een publieke, een publiek/privaat gemengde of een volledig private activiteit. Wij merken daarbij op dat bijvoorbeeld het aanbieden van een volledige  private  activiteit  veelal  ook  inzet  van  publieke  middelen  bevat  door  bijvoorbeeld gebruikmaking van het gebouw dat gefinancierd is met publieke middelen.
• Inventariseer of uw huidige informatievoorziening, administratieve processen en hulpmiddelen voor bijvoorbeeld het vastleggen van urenbestedingen toereikend zijn om de integrale kostprijssystematiek toe te passen.
• Bepaal per activiteit de integrale kostprijs.

(Bron: Van Ree Accountants)

De verwerking van groot onderhoud in de jaarrekening is al jarenlang een discussiepunt in het onderwijs. In 2020 leek de discussie naar een eindpunt te komen met het verschijnen van de rapportage van de werkgroep die de gevolgen van de gewijzigde berekeningsmethode in kaart had gebracht. Veel instellingen zijn van start gegaan met de voorbereiding op het toepassen de nieuwe systematiek. In december 2021 heeft de Raad voor de Jaarverslaggeving echter een nieuwe concept Uiting gepubliceerd waarin nader uitgewerkt wordt wat de definitie van groot onderhoud is en wanneer sprake is van een actief dat moet worden afgeschreven. Omdat de RJ-uiting generiek is opgesteld, wordt geen rekening gehouden met specifieke vraagstukken die een grote rol spelen bij onderwijsinstellingen.

Vragen

Er zijn daarom vragen te stellen die een antwoord nodig hebben voordat deze uiting toegepast kan worden:

• Belangrijke bestanddelen zouden bijvoorbeeld niet via de voorziening groot onderhoud verwerkt mogen worden, maar moeten worden geactiveerd en afgeschreven worden. Wat zijn precies deze belangrijke bestanddelen? Zijn dat alle installaties? Of alleen installaties? Vervanging van daken, kozijnen en dergelijke?
• De RJ-uiting houdt geen rekening met de specifieke situatie in het funderend onderwijs waarin het economisch claimrecht van de panden bij de gemeenten ligt in plaats van bij de schoolbesturen. Hoe wordt dit vertaald worden naar de praktijk?

Werkgroep

Om een antwoord te formuleren op dit soort vragen is een nieuwe werkgroep in het leven geroepen, waar wij deel van uitmaken. Waarschijnlijk zal dit ook leiden tot een verlenging van de overgangstermijn voor de invoering van de aangepaste berekeningsmethodiek voor de voorziening groot onderhoud. Hoewel wij steeds hebben geadviseerd om in ieder geval te beginnen met de voorbereidingen op de nieuwe berekeningen, is ons advies op dit moment om de invoering daarvan nog uit te stellen naar de jaarrekening van 2022 of 2023, maar dit nog niet in 2021 al toe te gaan passen.

(Bron: Van Ree Accountants)

Dit jaar vinden er verschillende wijzigingen in het huurrecht plaats. Huurt of verhuurt u een bedrijfspand of woning? Dan is het belangrijk om hier rekening mee te houden. Ik vertel u graag meer over deze wijzigingen.

Energielabel C voor kantoorpanden

Per 1 januari 2023 moet ieder kantoorpand dat groter is dan 100m2 minimaal energielabel C hebben. Voldoet uw kantoor hier niet aan? Dan mag het gebouw niet meer als kantoor gebruikt worden. Uit een onderzoek van de RVO blijkt dat naar schatting nog maar 44 procent van de label-C-plichtige kantoren aan deze eis voldoet. Onderzoek dus goed of u nog de nodige aanpassingen moet doen aan uw kantoor.

Bouwkundige aanpassingen zijn nodig wanneer het pand dat u (ver)huurt energielabel D tot en met G heeft. Voor wiens rekening deze kosten komen, is afhankelijk van de overeengekomen afspraken in de huurovereenkomst. Kantoorruimten worden vaak casco verhuurd. In dat geval is de verhuurder vaak alleen verantwoordelijk voor de spouwmuren en het dak. Bent u van plan om een pand te gaan huren? Let hier dan op. Als huurder kunt in de huurovereenkomst laten opnemen dat de verhuurder vanaf 2023 verplicht is om te zorgen voor een C-label.

Tip: bouwkundige aanpassingen kosten normaliter veel tijd. Daarom adviseer ik u om actie te ondernemen. Of u nu huurder of verhuurder bent.

Verplichte melding energielabel bij verhuur

Ook rond de energielabels van woningen vindt een wijziging plaats. Voor een huurder is het namelijk belangrijk om te weten hoe duurzaam de woning is, zeker met de huidige gasprijzen. Als verhuurder bent u daarom sinds 1 januari 2022 verplicht om bij verhuur van de woning een geldig energielabel te registreren. Ook moet u een nieuwe huurder een digitaal afschrift van een geldig energielabel geven. Doet u dit niet? Dan loopt u het risico een flinke boete te krijgen van de Inspectie Leefomgeving en Transport.

Beperking huurverhoging vrije sector

Huurt of verhuurt u een zelfstandige woning in de vrije sector? Op grond van de Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten mag in de vrije sector gedurende drie jaar de huurverhoging jaarlijks worden verhoogd met maximaal de inflatie plus 1 procent. Dit geldt sinds 1 mei 2021 tot 1 mei 2024.

De inflatie van december 2020 tot december 2021 was 2,3 procent. Dat betekent dat de jaarlijkse huurverhoging in de vrije sector in het kalenderjaar 2022 maximaal 3,3 procent bedraagt. Dit geldt óók voor huurovereenkomsten waarin een hoger percentage is vastgelegd.

Is er geen bepaling opgenomen in uw huurovereenkomst? Dan mag de huurprijs niet worden verhoogd. Wilt u advies bij het opstellen van een huurovereenkomst? Mijn collega’s en ik helpen u graag.

Verplichting rookmelders

Als verhuurder in Nederland hebt u per 1 juli 2022 nog een verplichting erbij. In iedere woning die u verhuurt moeten rookmelders aanwezig zijn. Huurders zijn verplicht om medewerking te verlenen aan het plaatsen van de rookmelders. En zijn vervolgens verantwoordelijk voor het onderhoud ervan. De verplichting van de rookmelders bestond al voor nieuwbouwwoningen die na 2003 gebouwd zijn, maar gaat nu dus ook gelden voor bestaande bouw.

Hebt u als verhuurder op 1 juli 2022 de verplichte rookmelders niet geplaatst? Dan kunnen huurders een beroep doen op een huurprijsvermindering. Het ontbreken van rookmelders kan dan namelijk worden aangemerkt als gebrek. Daarnaast kunt u een aanzienlijke boete ontvangen van de gemeente, die toeziet op de naleving van deze nieuwe wet. Ook kan een verzekeraar besluiten om niet uit te keren na een brand in een woning zonder rookmelders. Kortom: naast fysieke consequenties voor huurders, kunnen er ook er ook enorme financiële gevolgen kleven aan het niet naleven van deze wet.

(Bron: Accon AVM)

Het kabinet verlaagt per 1 januari 2023 de schenkingsvrijstelling eigen woning (jubelton) tot 27.231 euro. Vervolgens wordt deze vrijstelling vanaf 1 januari 2024 volledig afgeschaft, zoals afgesproken in het coalitieakkoord. In deze blog vertel ik u waar u rekening mee kunt houden.

Iedereen tussen de 18 en 40 jaar kan momenteel nog een belastingvrije schenking krijgen van maximaal 106.671 euro voor de eigen woning. Daar komt ook de term jubelton vandaan. Wilt u uw (klein)kind hiervoor belastingvrij een bedrag schenken? Dan raad ik u aan om hier niet te lang mee te wachten. Uw (klein)kind heeft nog tot 31 december 2024 de tijd om de schenking te gebruiken.

Afschaffing vanaf 2024

Het kabinet heeft op verzoek van de Tweede Kamer gekeken naar de mogelijkheden om de afschaffing van de jubelton naar voren te halen. Namelijk in 2023 al. Dat was niet mogelijk. Daarentegen wordt de schenkingsvrijstelling nu dus wel fors verlaagd.

Vrije besteding

Naast de vrijstelling eigen woning, hebben ouders de mogelijkheid om hun kinderen belastingvrij 27.231 euro te schenken. Dit bedrag mag het kind vrij besteden. Vanaf 1 januari 2023 geldt voor de vrijstelling eigen woning dus hetzelfde bedrag. Ouders kunnen dit bedrag eenmalig schenken voor de aanschaf van een eigen woning óf vrije besteding. Beide is niet mogelijk.

Besteding van de schenking

Houd er rekening mee dat u aan een aantal voorwaarden moet voldoen als u gebruik wilt maken van de schenkingsvrijstelling eigen woning. Zo moet u bijvoorbeeld aangifte schenkbelasting doen.

Het geschonken bedrag voor de eigen woning mag uw kind gebruiken om:

• een eigen woning aan te kopen, te verbeteren of te onderhouden;
• de hypotheek voor de aankoop of verbouwing af te lossen;
• een restschuld van een verkochte woning af te lossen;
• rechten van erfpacht, opstal of beklemming af te kopen.

Ook moet uw kind de schenking die is ontvangen in 2022 voor 31 december 2024 hebben gebruikt.

Spreiding van de schenking

Is het voor u niet mogelijk om het gehele bedrag van de vrijstelling in 2022 te schenken? Dan kunt u de schenking over meerdere jaren gespreid schenken. Vooralsnog lijkt ook dit vanaf 2024 niet meer mogelijk. Maar de exacte spelregels voor de vrijstelling zijn nog onduidelijk. Mocht u nog een schenking willen doen van maximaal 106.671, dan is het noodzakelijk dat u er tijdig bij bent. Schenk dus zoveel mogelijk nog in 2022. Uiteraard kijken we graag met u mee naar uw situatie en ondersteunen u bij uw schenking.

(Bron: Accon AVM)

Het ministerie van Onderwijs, Cultuur en Wetenschap heeft recent de Regeling jaarverslaggeving onderwijs in de Staatscourant gepubliceerd. Deze regeling maakt het nu wettelijk verplicht voor onderwijsinstellingen om hun jaarverslag openbaar te maken. 

Onderwijsinstellingen hebben in de branchecode goed bestuur afspraken gemaakt dat alle instellingen hun jaarverslag en jaarrekening onverkort openbaar maken; hetgeen door de minister van Onderwijs, Cultuur en Wetenschap in de wet is geregeld. In de Staatscourant op 23 februari 2022 gepubliceerde Regeling jaarverslaggeving onderwijs is de wettelijke verplichting om het jaarverslag openbaar te maken een feit.  

Wij wijzen u erop dat de regeling met terugwerkende kracht ingaat, waardoor u het jaarverslag 2021 al dient openbaar te maken. Openbaarmaking kan gebeuren door het plaatsen van uw jaarverslag op uw website. Het niet publiceren van het jaarverslag kan leiden tot boetes van de onderwijsinspectie aan de onderwijsinstelling als niet aan deze wettelijke plicht wordt voldaan 

Uw medewerker is al lange tijd ziek. U heeft qua re-integratie alles gedaan wat mogelijk is. Helaas kan de medewerker door zijn beperkingen niet terugkeren in de eigen functie. Er is ook geen alternatief werk in het bedrijf. U heeft een bedrijf ingeschakeld om de mogelijkheden bij andere werkgevers te onderzoeken. Ook dat heeft niets opgeleverd. De WIA-aanvraag is inmiddels bij UWV ingediend.

Nu krijgt uw medewerker bericht dat UWV de beslissing niet tijdig kan nemen. Wat betekent dat voor de dienstbetrekking en de loondoorbetaling? Kunt u het dienstverband al beëindigen? En hoe zit het met de loondoorbetaling als u het salaris al 104 weken heeft betaald?

Wettelijk proces

In de wet is bepaald dat u uw medewerker bij ziekte gedurende 104 weken salaris moet doorbetalen. Dit verandert niet als UWV te laat een beslissing neemt. Als uw medewerker geen arbeidsmogelijkheden meer heeft, stopt u de salarisbetaling na 104 weken. Uiteraard bespreekt u dit van te voren met uw medewerker, zodat deze bij UWV tijdig om een voorschot van de uitkering kan vragen.

Beëindigen dienstverband

Zolang een medewerker ziek is, geldt in beginsel een opzegverbod. Dit verbod is voorbij na afloop van de wachttijd van 104 weken. Ook als er nog geen WIA-beslissing is vanuit UWV, kunt u het dienstverband dan dus beëindigen. Dit kan met wederzijds goedvinden door instemming van uw medewerker of met een ontslagvergunning van het UWV. Er zijn voor UWV wel een aantal aanvullende voorwaarden, zoals een verklaring van de bedrijfsarts dat er geen passende werkzaamheden in het bedrijf mogelijk zijn en dat dit de komende 26 weken ook niet te verwachten is.

Let wel: het opzegverbod van de zieke medewerker blijft van kracht als UWV u een loonsanctie oplegt omdat u onvoldoende re-integratie-inspanningen heeft verricht.

Wel arbeidsmogelijkheden?

Wat kunt u doen als uw medewerker slechts gedeeltelijk arbeidsongeschikt is en nog mogelijkheden heeft om passend werk te doen? In dat geval kunt u ervoor kiezen om na 104 weken een aanpassing van de arbeidsovereenkomst af te spreken met uw medewerker. De medewerker gaat bijvoorbeeld minder uren werken of krijgt een andere functie. Dit brengt wel (financiële) risico’s met zich mee voor het geval dat uw medewerker opnieuw arbeidsongeschikt wordt. Een alternatief is om uw medewerker alleen te betalen voor de uren in het passende werk dat deze gaat doen – in ieder geval totdat de WIA-beslissing is genomen. Leg afspraken die u met uw medewerker maakt altijd schriftelijk vast.

In gebreke stellen

Als UWV te laat is met het nemen van een beslissing, kan de medewerker de behandeling van de WIA-aanvraag proberen te bespoedigen door het UWV in gebreke te stellen. Als de aanvraag vervolgens nog niet binnen de gestelde termijn is afgehandeld, moet UWV de medewerker een vergoeding betalen.

(Bron: Flynth)

De Hoge Raad heeft vandaag, 24 december 2021, geoordeeld dat het box 3-stelsel, waarbij rendement forfaitair wordt berekend in de jaren 2017 en 2018 (en dus ook daarna) in strijd is met art. 1, EP EVRM in samenhang met art. 14 EVRM en biedt rechtsherstel door te bepalen dat slechts over het werkelijke rendement geheven mag worden.

De casus
Belastingplichtige had een werkelijk rendement op zijn vermogen behaald van € 6.612 (2017) en € 3.528 (2018). Het forfaitair berekende rendement in box 3 bedroeg in deze jaren € 12.705 respectievelijk € 11.969. Belastingplichtige had bezwaar gemaakt tegen zijn aanslag inkomstenbelasting 2017 en 2018. Deze bezwaren maken deel uit van de massaal bezwaarprocedure over box 3. Deze procedure gaat uitsluitend over de vraag of de box 3-heffing een inbreuk is op het eigendomsrecht van de belastingplichtige. 

Forfaitaire box-3-heffing vormt inbreuk op eigendomsrecht
De Hoge Raad is duidelijk: er is geen redelijke verhouding tussen de belangen die de wetgever heeft willen dienen (eenvoudige uitvoerbaarheid, aansluiten bij realiteit en het op peil houden van belastingopbrengsten) en de ongelijkheid die wordt veroorzaakt. Het forfaitaire rendement uit sparen en beleggen is al jaren hoger dan het werkelijke rendement. 

In 2019 had de Hoge Raad ook voor de box 3-heffing in 2013 en 2014 beslist dat het forfaitaire rendement een inbreuk vormde op het eigendomsrecht. In dat arrest stelde de Hoge Raad zich nog terughoudend op in het voorzien in een rechtstekort en liet het in feite over aan de wetgever. De wetgever heeft daarop een schijvensysteem in box 3 ingevoerd. Maar dit sinds 2017 ingevoerde systeem schiet dus te kort. 

Volgens het regeerakkoord kan het nieuwe box 3-systeem met een heffing op basis van werkelijk rendement pas per 1 januari 2025 worden geïmplementeerd. Dat duurt te lang en de Hoge Raad ziet zich genoodzaakt rechtsherstel te bieden. 

Rechtsherstel: heffing over werkelijk behaalde rendement
Belastingplichtige had in 2017 een werkelijk rendement behaald van € 6.612 en in 2018 € 3.528. De Hoge Raad biedt compensatie door te bepalen dat slechts over deze rendementen inkomstenbelasting is verschuldigd. 

Nieuwe vragen
Door het arrest van de Hoge Raad zijn er tal van vragen die nog beantwoord moeten worden. Denk bijvoorbeeld aan de vraag hoe het werkelijke rendement moet worden berekend.

Keuzeregime
Het lijkt erop dat belastingplichtigen over de jaren vanaf 2017 de keuze uit twee systemen hebben in box 3. Belastingheffing volgens de huidige wetgeving is mogelijk, maar ook belastingheffing over het werkelijke rendement is mogelijk. 

Gevolgen voor de praktijk
In het slot van het arrest merkt de Hoge Raad op dat de uitkomst van dit arrest van belang kan zijn voor een groot aantal andere procedures en dat het geboden rechtsherstel tot de nodige uitvoeringsproblemen bij de Belastingdienst kan leiden. Dat is echter geen reden om de compensatie achterwege te laten. 
Heeft u bezwaar gemaakt tegen de box 3-heffing in 2017 en 2018? Of staat uw aanslag over deze jaren of over 2019 of 2020 nog niet definitief vast? Dan heeft u mogelijk ook recht op deze compensatie als u tijdig bezwaar (heeft ge)maakt. Hoe dit zal worden vormgegeven is nog niet duidelijk. Uiteraard houden wij u daarvan op de hoogte.

(Bron: BDO)

Stichtingen en verenigingen zijn belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting (hierna: vpb) ‘indien en voor zover zij een onderneming drijven’. Om te voorkomen dat kleinschalige ondernemingsactiviteiten tot heffing van vpb leiden (met de bijbehorende administratieve lasten tot gevolg) is een vrijstelling in de wet opgenomen. Deze vrijstelling wordt ook wel de ‘bagatelvrijstelling’ genoemd. Recent heeft de Hoge Raad een belangrijk arrest over deze vrijstelling gewezen. 

Voorwaarden bagatelvrijstelling 

De bagatelvrijstelling is van toepassing op stichtingen en verenigingen, waarvan: 

• De fiscale winst in een jaar niet hoger is dan € 15.000 (eerste winstgrens); of
• De fiscale winst in een jaar én de daaraan voorafgaande vier jaren in tezamen niet hoger is dan € 75.000 (tweede winstgrens). Bij de beoordeling van deze winstgrens worden verliesjaren op nihil gesteld. 

Geschil

Centraal in de procedure stond de vraag hoe de tweede winstgrens (van € 75.000) moet worden uitgelegd indien een stichting of vereniging nog geen vijf jaren bestaat. In de procedure zijn hierover verschillende interpretaties aan bod gekomen. Zo was het Gerechtshof met de Belastingdienst van mening dat de € 75.000-grens in dergelijke gevallen ‘pro rata’ moet worden toegepast. Uiteindelijk heeft de Hoge Raad duidelijkheid gegeven. 

Uitspraak Hoge Raad

De Hoge Raad komt tot het oordeel dat de tweede winstgrens onverkort van toepassing is indien een lichaam nog geen vijf ‘ondernemingsjaren’ bestaat. De Hoge Raad geeft hierbij aan dat deze uitleg met zich mee kan brengen dat gedurende de eerste vijf (boek)jaren sinds de oprichting van een lichaam in totaal meer winst kan worden vrijgesteld dan € 75.000. Ter illustratie het volgende voorbeeld:  

• Winst jaar 1: € 75.000 – vrijgesteld want de tweede winstgrens is niet overschreden 
• Winst jaar 2 t/m 5: € 15.000 per jaar – vrijgesteld want de eerste winstgrens is niet overschreden 

Dankzij de letterlijke uitleg van de Hoge Raad met betrekking tot de tweede winstgrens van € 75.000 is in dit voorbeeld in de eerste vijf ondernemingsjaren in totaal € 135.000 winst vrijgesteld. Bestaat uw stichting of vereniging nog geen vijf jaar of bent u nog geen vijf jaar belastingplichtig voor de vpb? Breng dan uw vpb-positie in kaart om te beoordelen of u in aanmerking komt voor deze vrijstelling. 

De benadering van de Hoge Raad geldt niet alleen voor nieuw opgerichte lichamen, maar ook voor lichamen waarbij enige tijd na de oprichting pas belastingplicht ontstaat. 

Afzien van de vrijstelling

De bagatelvrijstelling is ‘van rechtswege’ van toepassing. Dit betekent dat de vrijstelling automatisch van toepassing is indien aan de voorwaarden is voldaan. In sommige gevallen kan het echter gunstig zijn om niet te worden vrijgesteld. Dit is bijvoorbeeld het geval indien verliezen worden gerealiseerd. Deze verliezen kunnen worden verrekend met toekomstige winsten, maar alleen als deze verliezen niet zijn vrijgesteld. In een dergelijke situatie kan een verzoek worden gedaan om af te zien van de bagatelvrijstelling. Hiervoor dient een expliciet verzoek te worden ingediend bij de Belastingdienst. Volledigheidshalve merken we op dat het afzien van de vrijstelling geldt voor een periode van minimaal vijf jaar. 

(Bron: BDO)

In dit nieuwsbericht wordt ingegaan op de vraag of de huurder van een horeca- of winkelpand (zijnde een bedrijfsruimte volgens artikel 7:290 Burgerlijk Wetboek) recht heeft op huurkorting als gevolg van de coronapandemie.

Uitspraak Hoge Raad

24 december 2021 heeft de Hoge Raad in zijn arrest meer duidelijkheid gegeven over huurkorting in relatie tot de coronapandemie. Kort weergegeven stelt de Hoge Raad dat als een ondernemer zijn bedrijfsruimte door de coronamaatregelen (gedeeltelijk) niet kan exploiteren, dit in beginsel wordt aangemerkt als een onvoorziene omstandigheid, mits de huurovereenkomsten zijn gesloten voor 15 maart 2020. De rechter kan in dat geval de huurprijs verminderen voor de duur van het omzetverlies. Bij huurovereenkomsten gesloten na 15 maart 2020 beoordeelt de rechter per geval of sprake is van een onvoorziene omstandigheid.

Rekenmethode voor huurkorting

De omvang van de huurprijsvermindering dient te worden vastgesteld aan de hand van de ‘vaste lasten methode’. Deze rekenmethode luidt als volgt:

(overeengekomen huurprijs – gedeelte van de TVL dat aan de huur wordt toegerekend) x percentage omzetvermindering x 50%.

De methode komt op het volgende neer:

• vaststellen welk percentage van de ‘vaste lasten’ van huurder huur betreft;
• vaststellen welk percentage van de TVL (Tegemoetkoming Vaste Lasten)-subsidie op huur ziet. Dit wordt berekend door het percentage onder a te vermenigvuldigen met het totaal bedrag aan ontvangen TVL. De uitkomst hiervan dient te worden afgetrokken van de oorspronkelijke huurprijs;
• vaststellen van de procentuele omzetvermindering door de omzet in de periode waarover de huurprijsvermindering berekend wordt (hierna: de lagere omzet) te vergelijken met de omzet in een vergelijkbaar tijdvak voorafgaand aan de coronapandemie (hierna: de referentieomzet) volgens de formule: 100% – (100% x (de lagere omzet : de referentieomzet));
• de uitkomst van a t/c vermenigvuldigen met 50% (de huurder en verhuurder dragen namelijk ieder 50% van het nadeel), tenzij uit de redelijkheid en billijkheid een andere verdeling volgt. We zien in een uitspraak van de Rechtbank Rotterdam van januari jl. dat de rechter het niet hebben (of starten van) afhaalmogelijkheden de ondernemer aanrekent, waardoor een groter deel van het nadeel bij de huurder wordt neergelegd.

Uitleg “vaste lasten”

Het begrip ‘vaste lasten’ in de rekenmethode dient niet op voorhand te eng te worden uitgelegd. Er zal moeten blijken wat daadwerkelijk onder ‘vaste lasten’ dient te worden verstaan. In een uitspraak van de Rechtbank Amsterdam van januari jl. wordt onder ‘vaste lasten’ verstaan: de som van de bedrijfskosten minus de Regelingen Overheid. Dit lijkt een logische redenatie, maar de rechtspraak zal verder moeten uitwijzen hoe de formule precies dient te worden ingevuld.

Tevens oordeelde het Hof Den Bosch recent dat andere oplossingen inzake huurkorting uit het verleden niet direct allemaal omgezet moeten worden naar de ‘vaste lastenmethode’, tenzij de oplossing tot een onredelijke uitkomst heeft geleid. Dit zal per geval dus bekeken moeten worden.

(Bron: BDO)

Binnen de meeste samenlevingsvormen is sprake van gezamenlijke eigendommen. Partners hebben bijvoorbeeld samen een woning of ander onroerend goed gekocht. Wanneer het huwelijk, geregistreerd partnerschap of de samenwoning eindigt, moeten de gemeenschappelijk eigendommen door de aanstaande ex-partners worden verdeeld. Als de ene partner meer heeft betaald aan de gemeenschappelijke eigendommen dan de ander, kan dat leiden tot het ontstaan van een ‘vergoedingsrecht’. Het kan hierbij om aanzienlijke bedragen gaan.

Hebben samenwoners ook vergoedingsrechten?

De regeling over vergoedingsrechten is voor echtgenoten en geregistreerd partners in de wet opgenomen. Voor samenwoners is er geen wettelijke regeling. Tussen samenwoners is het algemeen vermogensrecht van toepassing. Er wordt in het algemeen wel aangenomen dat tussen samenwoners ook een vergoedingsrecht kan ontstaan. Ook voor dit vergoedingsrecht geldt dat voor zover het is ontstaan na 1 januari 2012 de zogenoemde nominaliteitsleer van toepassing is (zie hierna).

Wat is de omvang van het vergoedingsrecht?

De hoogte van de vordering hangt af van het moment van de investering. Voor investeringen die zijn gedaan vóór 1 januari 2012 geldt de ‘nominaliteitsleer’. Het vergoedingsrecht is dan even groot als het bedrag dat is ingelegd uit (privé)geld. Heeft u een investering gedaan op of ná 1 januari 2012? Dan beweegt uw vergoedingsrecht mee met de waarde van het goed waarin u heeft geïnvesteerd. Dit is de zogenoemde beleggingsleer.

Wanneer is een vergoedingsrecht opeisbaar?

Een vergoedingsrecht ontstaat direct op het moment van de aankoop en het recht is ook direct opeisbaar. Het vorderingsrecht kan verjaren en is daardoor niet meer afdwingbaar. Bij gehuwden en geregistreerd partners verjaart de vordering in beginsel zes maanden na ontbinding van het huwelijk of partnerschap. Voor samenwoners verjaart de vordering in beginsel vijf jaar na het ontstaan van het vorderingsrecht (het moment van de aankoop). Slechts in uitzonderingsgevallen kan deze vijf jaar worden verlengd.

In huwelijkse voorwaarden, partnervoorwaarden of een samenlevingscontract kunnen over de opeisbaarheid van een vergoedingsvordering tussen partners afspraken worden gemaakt. In de praktijk zien we meestal voorkomen dat wordt vastgelegd dat het vergoedingsrecht pas ten gelde kan worden gemaakt bij het einde van de relatie of bijvoorbeeld verkoop van de woning.

Afzien van de vergoedingsvordering

U kunt onderling afwijken van de wettelijk voorgeschreven omvang van de vergoedingsvordering en daar ook van afzien. De Belastingdienst kan daar wel mogelijk een schenking in zien.

Voor de praktijk

In de praktijk worden er vaak geen afspraken gemaakt over hoe het geïnvesteerde (privé)geld wordt verdeeld als het huwelijk, het geregistreerd partnerschap of de samenwoning eindigt door (echt)scheiding. Dat kan voor nare (financiële) verrassingen zorgen. Naarmate de relatie langer duurt, wordt het steeds lastiger om aan te tonen welk vermogen aan wie van de partners toebehoort. Bij onduidelijkheden zal er een schatting gemaakt moeten worden.

(Bron: BDO)